Nachhaltige Sanierung in Basel: So geht's

Immobilien-Investments in Basel-Stadt und auch schweizweit sind - mitunter dank ihrer Krisenresistenz - renditetechnisch weiterhin Trumpf: laut dem Immobilienkompass 2022 stiegen die Gesamtrenditen von Wohn- und Geschäftsliegenschaften im vergangenen Jahr wieder deutlich an. Anlage-Alternativen mit einem ähnlich attraktiven Verhältnis von Risiko und Rendite gibt es tatsächlich nicht wie Sand am Meer. Entsprechend gross ist die Nachfrage nach Renditeliegenschaften, die in steigenden Preisen ihren Ausdruck findet. Bei der Wohnungssuche achtet man heutzutage jedoch nicht nur auf Lage, Ausstattung und ästhetische Faktoren, sondern auch auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Wie sieht es nun aber in der Schweiz und in Basel hinsichtlich nachhaltiger Immobilien aus?

Netto-Null in der Schweiz bis 2050: Druck auf Immobilienmarkt steigt

Bis 2050 möchte die Schweiz ihr Netto-Null-Ziel erreichen. Heute wird jährlich jedoch nur ein Prozent der bestehenden Gebäude energetisch saniert. Für das schweizerische Klimaziel müsste aber mindestens eine Verdoppelung dieser Rate stattfinden, so Sarah Zaugg, Fachspezialistin Nachhaltigkeit kommerzielle Kunden bei der Basler Kantonalbank. Schweizweit sind bisher rund 21 000 Gebäude Minergie-zertifiziert. Fast alle davon sind Neubauten. Sanierte Altbauten findet man gerade einmal 2000 darunter (Quelle: swissbau.ch). Zaugg sieht dringenden Handlungsbedarf: «Schätzungen zufolge sind Gebäude in der Schweiz für jede dritte Tonne Treibhausgasemissionen und über 40 Prozent des Energieverbrauchs verantwortlich. Alle, die Immobilien besitzen, sollten Ihre Verantwortung in diesem Bereich unbedingt ernst nehmen.»

Fossile Heizungen in Basel ab 2035 verboten

National ist Basel hinsichtlich der CO2-Emissionen von Liegenschaften bereits vorne: Im Städtevergleich weisen Renditeobjekte hier – unter anderem wohl aufgrund der hohen Fernwärmequote – den geringsten CO2-Ausstoss auf. «Da können wir stolz auf uns sein.», so Zaugg. «Aber es gibt noch viel zu tun. Denn der Druck auf Immobilienbesitzer - auch durch entsprechende parlamentarische Beschlüsse - nimmt zu. So dürfen in Basel beispielsweise fossile Heizungsanlagen ab 2035 nicht mehr betrieben werden. Auch in Zürich muss man seit letztem Jahr sie am Ende Ihrer Lebensdauer durch klimafreundliche Alternativen ersetzen.»

Basler Liegenschaften vorbildlich beim CO₂-Ausstoss

• ^{90%-Grenze: Bei 90 % der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert unter dieser Grenze.}
• ^{75%-Grenze: Bei 75% der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert unter dieser Grenze.}
• ^{50%-Grenze: Bei 50% der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert über/unter dieser Grenze.}
• ^{25%-Grenze: Bei 25% der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert unter dieser Grenze.}
• ^{10%-Grenze: Bei 10% der untersuchten Liegenschaften liegt der Wert unter dieser Grenze.}

Eine langfristige Investition, die sich auszahlt

Viele trauen sich aufgrund der Investitionskosten nicht, die Energieeffizienz und die Emissionen ihrer Immobilien zu verbessern. Patrick Spieler vom unabhängigen Ingenieur-, Planungs- und Beratungsunternehmen Basler & Hofmann nimmt die Angst vor hohen Kosten: «Eine nachhaltige Sanierung bewirkt immer sehr viel auf einmal: einerseits bedeutet sie eine sofortige Aufwertung der Immobilie, gleichzeitig ist sie aber auch eine Investition in ihre Zukunft. Alte Heizungen, in die Jahre gekommene Dächer und ungenügende Fassadendämmungen lassen sich dabei sehr zeit- und kosteneffizient aufbessern und helfen wertvolle Energie zu sparen und die CO2-Emissionen zu senken.» Und dies ist dringend nötig. Sarah Zaugg fügt hinzu: «Viele der bestehenden Gebäude stammen noch aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg und sind dementsprechend energetisch dringend sanierungsbedürftig.»

Nachhaltige Sanierung kann Emissionen ums 10-fache senken

Und genauso gross wie der Altbau-Sanierungsbedarf ist auch das Potential, das eine nachhaltige Sanierung birgt. Ein energieeffizienter Neubau produziert rund zehn Mal weniger Emissionen als ein älteres, gänzlich unsaniertes Gebäude. Die Einsparung von CO2 ist bei einer Altbau-Sanierung demnach enorm. Ein Beispiel: Mit dem Ersatz einer alten Ölheizung durch eine moderne Wärmepumpe lässt sich der CO2-Ausstoss eines 140qm-Einfamilienhauses (Wärmeenergieverbrauch: 15 000 Kilowatt pro Stunde) von 4500 kg auf nur 400 Kilogramm pro Jahr reduzieren. Eine solche Einsparung entspricht etwa vier Hin- und Rückflügen auf die Kanarischen Inseln.

Energieeffizienz Attraktivität und Liegenschaftswert

Alleine der Umwelt und dem Klima zuliebe lohnt es sich also die eigenen Immobilien auf nachhaltigen Kurs zu bringen. Doch auch hinsichtlich Marktattraktivität haben auf Nachhaltigkeit fokussierte Immobilienbesitzerinnen und -Besitzer ein Ass im Ärmel: Insbesondere bei der Vermarktung sind nachhaltig sanierte Objekte wesentlich im Vorteil. Spieler fasst zusammen: «Nicht nur tut man mit energetischen Sanierungen also Umwelt und Klima einen Gefallen – über die Zeit spart man auch in hohem Masse Energiekosten und steigert seine Rendite sowohl mittel- als auch langfristig. Ein weiteres Plus: Aufgrund zunehmender energetischer Regulierungen für Immobilien liesse sich ein nachhaltig saniertes Objekt zudem viel einfacher und zu einem viel besseren Preis verkaufen.»

Dem gegenüber steht die vom Basler Stimmvolk im letzten November angenommenen Initiative «Ja zum echten Wohnschutz», bzw. das neuen Wohnraumfördergesetz. Die Rentabilisierung von Investitionen bei Sanierungen und Modernisierungsmassnahmen über die Erhöhung der Miete werden in der Stadt nämlich tendenziell eher erschwert. Hier bleibt jedoch spannend, wie sich das Zusammenspiel des Wohnraumfördergesetzes mit dem Basler Energiegesetz von 2017 langfristig gestaltet. Immerhin nehmen nachhaltige Sanierungen darin eine zentrale Rolle ein.

Energetisch sanieren – aber wie?

Wie geht man nun aber eine energetische Sanierung richtig an? Was sind die wichtigsten Schritte dabei? Spieler verrät es: «Eine langfristige bauliche und finanzielle Planung sind das A und O. Am Anfang steht immer eine Analyse des Energieverbrauchs: Wo geht am meisten Energie verloren? Womit erreicht man zu Beginn am meisten?» Nach einer gründlichen Emissionsanalyse folgt die Umsetzung: «Die Transformation hin zu einem emissionsfreien Betrieb geht man meist in verschiedenen Etappen an. Beispielsweise führt man zuerst den Austausch der Heizungsanlage durch und lässt in zwei bis drei Jahren weitere Schritte folgen. Manchmal macht es aber – auch hinsichtlich der Kosten – Sinn, mehrere Massnahmen gleichzeitig anzugehen. Man sollte jedenfalls sein Ziel festlegen und es mit einem Profi besprechen. Dieser begleitet einen und erstellt einen individuellen Transformationspfad. Denn die Immobilie und die konkreten Ziele der Sanierung sind immer einzigartig.»

Nachhaltige Massnahmen werden in Basel-Stadt grosszügig gefördert

Investitionen in erneuerbare Energien oder energetische Sanierungen wie beispielsweise die Dämmung der Fassade werden vom Bund, von den Kantonen und teilweise auch von den Gemeinden gefördert. Das nationale Gebäudeprogramm beispielsweise unterstützt die Energieeffizienz und den Einsatz erneuerbarer Energien mit substanziellen Förderbeiträgen. Der Kanton Basel-Stadt ist besonders grosszügig. Drei Beispiele:

• Für eine thermische Solaranlage erhalten Sie mindestens 2500 CHF plus mindestens 700 CHF für jedes Kilowatt Wärmeleistung.
• Für eine Sole-Wasser-Wärmepumpe mit bis zu 10 Kilowatt Leistung erhalten Sie pauschal 30 000 CHF.
• Für energieverbrauchsenkende Gesamtsanierungen erhalten Sie 25 bis 50 CHF pro Quadratmeter.

Dieser positive Umstand kristallisiert sich als weiterer Grund heraus, um nachhaltige Sanierungen von Renditeliegenschaften so schnell wie möglich anzugehen. Richten Sie all Ihre Fragen zu diesem Thema an unsere Finanzierungsexpertinnen und -Experten. Sie begleiten Sie professionell bei Ihrem nachhaltigen Vorhaben.

3 Fragen an Fabrice Lanz, Leiter Immobilienkunden Nordwestschweiz, Basler Kantonalbank