Basler Immobilienkompass 2024: Renditeliegenschaften erzielen tiefere Performance

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Das gestiegene Zinsniveau hinterlässt Spuren bei den Renditeliegenschaften: Erstmals seit der Schweizer Immobilienkrise vor rund 25 Jahren verzeichneten 2023 alle Liegenschaftskategorien in Basel-Stadt Wertkorrekturen. Die Performance ist damit weiter gesunken und liegt deutlich unter dem Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022. Die Basler Kantonalbank hat heute in Zusammenarbeit mit IAZI zum sechsten Mal den Basler Immobilienkompass publiziert. Er beleuchtet zahlreiche Aspekte rund um den Markt für Renditeliegenschaften in Basel-Stadt.

Am 26.04.2024 in Finanzierungen von Katrin Gröflin

Factsheet Immobilienkompass 2024 (pdf)

Performance sinkt mit der Zinswende deutlich

Die Performance von Renditeliegenschaften, die sich aus der Wertveränderung und dem Netto-Cashflow (NCF) ergibt, lag 2023 in Basel-Stadt nochmals deutlich tiefer als im Vorjahr. Mit dem gestiegenen Zinsniveau verzeichneten alle drei Liegenschaftskategorien – Wohnen, Gemischt, Büro/Gewerbe - erstmals seit 1998 eine negative Wertentwicklung. Damit lag die Gesamtrendite bei allen Nutzungstypen mit Werten zwischen 0,9 % und 2,6 % deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022.

Performance nach Liegenschaftskategorie (in % des Marktwertes)

Besonders markant war der Rückgang bei den Wohnimmobilien, wo die Performance im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022 von 7,1 % auf 2,6 % geschmolzen ist. Aber auch bei den gemischt genutzten Liegenschaften lag sie mit 2,4 % um 3,5 Prozentpunkte unter dem langjährigen Durchschnitt, während die Performance bei den Büro- und Gewerbeliegenschaften von 4,0 % auf 0,9 % gesunken ist.

Dennoch ist zu beachten: Die stabile Entwicklung der Cashflows aus Mieterträgen stützt die Gesamtrendite von Immobilien-Direktinvestitionen. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen bzw. dem gleichzeitig beschränkten Angebot ist davon auszugehen, dass sich die Mieteinnahmen vor allem bei Wohnimmobilien auch in den nächsten Jahren stabil entwickeln werden.

Bau-Pipeline in Basel-Stadt leert sich

Die Neubautätigkeit im Kanton Basel-Stadt ist trotz der Zuwanderung und einem bei 1,1 % nach wie vor tiefen Leerwohnungsbestand im Jahr 2023 leicht gesunken: Sie lag mit 778 Wohneinheiten um 13,7 % tiefer als 2022. In den kommenden Jahren wird das Bauvolumen weiter sinken. Die Zahl der bewilligten, im Bau oder in Planung befindlichen Objekte hat sich seit 2020 mehr als halbiert.

Neu erstellte und bewilligte Wohneinheiten im Kanton Basel-Stadt

Der Rückgang der Bautätigkeit ist zumindest teilweise auf die seit 2021 deutlich gestiegen Baukosten (+18 %) zurückzuführen bzw. die Tatsache, dass sich das Bauland aufgrund der Bodenknappheit allein in den Jahren 2021 und 2022 um fast 80 % verteuert hat.

Wohnraum bleibt knapp – vor allem für Familien

Seit 2018 wurden 3571 Wohnungen für Ein- und Zweipersonenhaushalte mit maximal drei Zimmern gebaut. Nur gerade 1239 oder jede vierte, neu erstellte Wohnung verfügt über mindestens vier Zimmer.

Entwicklung Leerstandsquote im Kanton Basel-Stadt

Gleichzeitig können sich wegen der hohen Eigenheimpreise immer weniger Familien Wohneigentum leisten und weichen auf Mietwohnungen aus. Entsprechend ausgetrocknet bleibt der Wohnungsmarkt für Familien: Wie Abbildung 3 zeigt, ist der Leerstand umso geringer, je grösser die Wohnung und liegt bei Einheiten mit mindestens fünf Zimmern bei tiefen 0,4 %.

Mietpreise: Tendenz steigend

Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und dem gleichzeitig beschränkten Angebot ist kaum mit einer raschen Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu rechnen. So ist davon auszugehen, dass die Mieten tendenziell weiter steigen werden. Alleine im Jahr 2023 haben sich die Angebotsmieten in Basel-Stadt um durchschnittlich 4,3 % verteuert; gegenüber 2018 liegen sie um 7,6 % höher. Bei den Bestandsmieten hat die Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,5 Prozentpunkte im Jahr 2023 hingegen erst zu einem marginalen Anstieg geführt (+0,4 %). Das gestiegene Zinsniveau dürfte in den kommenden Jahren mehr und mehr auf die Bestandsmieten umgewälzt werden.

Entwicklung der Mieten im Kanton Basel-Stadt (indexiert; Basis 100=31.12.2017)

Solarstrom: Potenzial trotz Wirtschaftlichkeit noch lange nicht ausgeschöpft

Auch wenn heute fast jeder Neubau mit einer Photovoltaik-Anlage ausgerüstet wird, so bleibt das Potenzial im Gebäudepark gross: Im Kanton Basel-Stadt produziert erst gerade jedes zwanzigste Dach Solarstrom. Dies, obschon sich insbesondere bei Mehrfamilienhäusern die Investition in eine Photovoltaik-Anlage bereits nach 10 bis 15 Betriebsjahren lohnt. Wie das nachstehende Rechenbeispiel zeigt, kann der Break-Even bereits nach der Hälfte der Lebensdauer erreicht werden.

Rechenbeispiel Solarstrom auf MFH mit 15 Wohnungen

Solaranlagen für eine sichere und klimaschonende Energieversorgung

Mit Solarstrom kann jede Hauseigentümerin und jeder Hauseigentümer einen Beitrag zur klimafreundlichen Energieversorgung leisten.

Renditeimmobilien: Ausblick verhalten positiv

Die robuste Entwicklung der Cashflows aus Mieterträgen stützt die Gesamtrendite von Immobilien-Direktinvestitionen. Dies gilt insbesondere bei den Wohnimmobilien. Auch wenn diese im Vergleich zu anderen Anlagen etwas an Attraktivität eingebüsst haben, so versprechen sie in der Region Basel aufgrund des knappen Wohnungsangebots weiterhin stabile bis steigende Erträge. In Kombination mit einem eher wieder sinkenden Zinsniveau ist zu erwarten, dass die Immobilienwerte und damit die Performance in Zukunft wieder leicht steigen werden.