Enttäuschung nach dem Hauskauf: So gehen Sie mit versteckten Mängeln um

Es war das Angebot Ihrer Träume und auch der Preis hat gestimmt: Sie haben Ihr absolutes Traumheim gefunden und den Kaufvertrag unterschrieben. Eigentlich kann Ihrem Glück in den eigenen vier Wänden nun nichts mehr im Wege stehen. Doch nach dem lang ersehnten Umzug stellen Sie fest: Das Dach ist bei starkem Regen an manchen Stellen undicht, die Heizung im Wohnzimmer erzeugt nicht genügend Wärme und in den Pfählern des Dachbodens wohnt eine fröhliche Ameisenpopulation in X-ter Generation und fühlt sich pudelwohl.

Die Ernüchterung ist gross: So haben Sie sich das Zuhause Ihrer Träume nicht vorgestellt. Doch was tun? Auf eigene Kosten das Dach und die Heizung sanieren und die teure Schädlingsbekämpfung selbst bezahlen? Doch was, wenn das Geld für umfassende Sanierungen fehlt?

Ein Viertel der Immobilienkäufer ist nach dem Kauf ernüchtert

Eine Studie des Hauseigentümerverbandes Schweiz (HEV) zeigt, dass 25 Prozent aller Schweizer Immobilienkäuferinnen- und Käufer nach dem Kauf der eigenen Immobilie enttäuscht sind: Baumängel, schlechte Qualität der Materialien und Arbeiten sowie weitere versteckte Fallen werden zu spät entdeckt - mit grosser Kostenfolge.
Versteckte Mängel kommen durch natürlichen Verschleiss bei älteren Immobilien häufiger vor. Doch auch bei Neubauten ist Vorsicht geboten: Studien zufolge entsteht allein aufgrund von Fehlinstallationen und Fehlkonstruktionen, die auch mittelfristig bestehen bleiben ein jährlicher Schaden von über 200 Millionen Franken. Insgesamt liegen die jährlichen Mängelkosten in der Schweiz bei Neubauten sogar bei sage und schreibe 1,6 Milliarden Franken.

Aufmerksamkeit vor allem bei älteren Liegenschaften gefragt

Während Neubau-Käuferinnen jedoch in der Regel die ersten fünf Jahre abgesichert sind – so lange haften Bauunternehmen meist für allfällige Schäden – können Besitzer älterer Immobilien schnell an die Grenzen ihrer finanziellen Möglichkeiten geraten, wenn teure versteckte Mängel zum Vorschein treten. Meist wird vom Verkäufer von Haus oder Wohnung dafür nämlich keine Haftung übernommen und die neuen Besitzer bleiben auf den Kosten sitzen. Vollständig abgesichert ist man häufig nur bei sog. "arglistig verschwiegenen Mängeln" – in solchen Fällen stehen die rechtlichen Chancen gut, den Betrag gutgesprochen zu bekommen.

Was kann ich vor und nach dem Kauf tun um mich abzusichern?

Vor dem Kauf:

• Professionelles Baugutachten erstellen lassen: Lassen Sie vor dem Kauf einen Profi ran - beispielsweise einen Bauexperten oder eine Architektin. Diese können Sie vor einem Kauf der Immobilie am besten beraten.

• Versicherung abschliessen: Gegen versteckte Baumängel kann man sich in der Schweiz versichern lassen. Informieren Sie sich am besten, welche Police Ihnen hier am ehesten entspricht – Versicherungssumme und Selbstbehalt variieren je nach Anbieter.

Nach dem Kauf:

• Rechtzeitig eine Mängelrüge erheben: Verfassen Sie eine schriftliche Mängelrüge und reichen Sie diese rechtzeitig (vor der vertraglich vereinbarten Rügefrist) ein. Im Streitfall liegt es an Ihnen zu beweisen, dass die Mängel rechtzeitig beanstandet worden sind. Ist für die jeweilige Immobilie nichts vertraglich vereinbart worden, greift das Obligationenrecht, wonach Mängel sofort bzw. innerhalb weniger Tage gemeldet werden müssen. (Ausnahme: Falls die sog. SIA-Norm 118 Teil Ihres Vertragsinhaltes ist, haben Sie bis zu zwei Jahre Zeit für Ihre Mängelrüge.)

• Nachbesserung fordern: Am einfachsten ist es für alle Parteien, sich auf Nachbesserungen seitens des Verkäufers zu einigen. Dies ist zwar nicht immer möglich, jedoch die einfachte Lösung, die Sie anstreben sollten. Womöglich macht Ihnen der Verkäufer doch noch ein gutes Angebot. Doch Achtung: Müssen Sie während der Nachbesserungsarbeiten z.B. in einem Hotel wohnen, können Sie zudem Mangelfolgeschäden geltend machen und sich diese Ausgaben ebenfalls vom Verkäufer zurückholen.

• Minderung verlangen: Ist eine Nachbesserung nicht möglich oder zu aufwändig, können Sie eine Minderung des Kaufpreises einfordern. Zu viel erwarten sollen Sie hier jedoch nicht, denn meist fällt die Reduktion nicht allzu hoch aus.

• Auf Wandlung bestehen: Die Wandlung kommt einer Aufhebung des Vertrages gleich. Diese können Sie jedoch nur einfordern, wenn es aus Ihrer Sicht unzumutbar ist, in dem Haus oder der Wohnung zu bleiben. Ist Ihre Forderung erfolgreich, erhalten Sie den vollen Preis samt Zinsen zurück. Dieser Fall tritt jedoch sehr selten ein.

• Bei Mängeln in Stockwerkeigentum: Auch in Bezug auf gemeinschaftliche Teile können Sie Ihre Mängelrechte ausüben. Hier ist jedoch zu empfehlen, sich mit den anderen Stockwerkeigentümern zusammenzuschliessen und gemeinsam geschlossen vorzugehen. Ansonsten müssten Sie für Sanierungs-Kosten, die Ihren eigenen Wertanteil übersteigen (z.B. von einer ganzen Fassaden-Sanierung) höchstwahrscheinlich selbst aufkommen.

Sie planen den Kauf einer Immobilie? Lassen Sie sich von uns beraten - wir helfen Ihnen auf dem Weg zu Ihrem Traumhaus oder Ihrer Traumwohnung.