Ein Investment in eine Renditeimmobilie ist in der Schweiz eine beliebte Methode um sich für die Pensionierung zu rüsten. Denn eine gut ausgesuchte Liegenschaft kann attraktive Einnahmen bedeuten. Doch reicht dies als persönliche Altersvorsorge wirklich aus? Wir zeigen, warum die Vorsorge mittels zweiter und dritter Säule – vor allem mit Wertschriften – dennoch empfehlenswert ist.
Am 24.11.2021 in
Rund ums Geld
von
Daniel Schwyzer
Auf der Suche nach sicheren Geldanlagen folgen viele Privatanleger dem Beispiel finanzkräftiger Investoren und erwerben Wohnobjekte – ein Haus oder eine Wohnung – um diese anschliessend zu vermieten – auch «buy-to-let» genannt. Wohnimmobilien (etwas weniger die Gewerbeimmobilien) gelten grundsätzlich als relativ sichere Anlage. Nicht zuletzt deshalb, aber auch aufgrund der damit einhergehenden Aussichten auf eine attraktive Rendite, wird mittlerweile jede 6. Eigentumswohnung von privaten Investoren zur Vermietung gekauft. (Quelle: Studie Swiss Real Estate 2020).
Verlockend ist oft auch die Idee, Renditeliegenschaften für die eigene private Vorsorge zu erwerben um heute – und vor allem im dritten Lebensabschnitt – von den Mieteinnahmen leben zu können. Doch so praktisch diese Vorstellung auch sein mag: dieser Weg ist mit gewissen Risiken und Herausforderungen (siehe die 10 Punkte weiter unten) verbunden. Und genau hier kommt die Wichtigkeit der zweiten und dritten Säule zum Tragen.
Die 2. und 3. Säule: Darum sind sie für Besitzer von Renditeimmobilien so wichtig
Wer Renditeimmobilien besitzt, sollte sich im Hinblick auf die eigene Vorsorgeplanung nicht vollumfänglich darauf verlassen. Denn es können viele Situationen eintreten, die den Vorsorgecharakter der eigenen Liegenschaften gefährden.1. Leerstand & Wertverlust
1. Leerstand & Wertverlust
Grundsätzlich ist bei Renditeimmobilien von einer Wertsteigerung mit der Zeit auszugehen - vor allem bei marktgängigen Wohnimmobilien an zentraler Lage und bei gutem Unterhalt. Sollte der Wert Ihrer Immobilie jedoch einmal trotzdem fallen (Stichwort Immobilienblase), so würde u.U. auch die Nachfrage zurückgehen. Ihre Mieteinnahmen wären entsprechend in Gefahr.
2. Instandhaltungskosten
2. Instandhaltungskosten
Auch wenn Sie bereits pensioniert sind und von den Mieteinnahmen leben - Ihre Liegenschaft(en) müssen auch dann professionell bewirtschaftet und unterhalten werden. Sollten Sie keine Rücklagen eigens dafür gebildet haben, benötigen Sie zusätzliche finanzielle Mittel damit das Gebäude weiterhin gut gepflegt werden kann.
3. Grössere Renovationen
3. Grössere Renovationen
Falls grössere Renovationen anfallen, steigen die Unterhaltskosten natürlich entsprechend um ein Vielfaches an. Unvorhergesehene Arbeiten können erfahrungsgemäss ein grosses Loch ins Budget reissen. So sind Kernsanierungen (beispielsweise nach 40-50 Jahren) ganz besonders teuer.
4. Sich ändernde Konditionen
4. Sich ändernde Konditionen
Wenn Sie Ihre Hypothek später einmal verlängern, kann es sein, dass die Konditionen nicht mehr dieselben sind. Wenn die Zinsen einmal beispielsweise deutlich über 1% ansteigen sollten, wäre dies finanziell deutlich spürbar - natürlich nur, falls Sie die Mietpreise nicht gleichzeitig erhöhen würden.
5. Hohe Steuerzahlungen
5. Hohe Steuerzahlungen
Als Renditeimmobilienbesitzer zahlen Sie regelmässig hohe Steuerbeträge. Diese lassen sich jedoch mit Hilfe von Einkäufen in die berufliche Vorsorge und Einzahlungen die Säule 3a reduzieren, da diese vollständig steuerbefreit sind. Und das sogar mit dem Nebeneffekt, dass Ihr persönliches Vorsorgevermögen wächst.
6. Verwaltungskosten
6. Verwaltungskosten
Auch wenn Sie einmal pensioniert sind, wollen Sie die Verwaltung Ihrer Immobilie(n) möglicherweise weiterhin einem Immobilienverwalter überlassen. Diese Kosten schmälern zusätzlich die Rendite.
7. Faktor Verschuldungsgrad
7. Faktor Verschuldungsgrad
Auch im dritten Lebensabschnitt müssen Sie sich die Hypothek Ihrer Renditeimmobilie(n) leisten können. Sollte Ihr Verschuldungsgrad – beispielsweise aufgrund substanziell absinkender Immobilienpreise – neu beurteilt werden müssen, so gilt es dann abermals genügend Kapital vorzuweisen, respektive sogar nachzuzahlen.
8. Unerwarteter Verkauf
8. Unerwarteter Verkauf
Treten allenfalls Umstände ein, aufgrund derer Sie Ihre Liegenschaft(en) plötzlich verkaufen müssen und erzielen Sie dabei nicht den gewünschten Preis, kann Ihre Vorsorgesituation ebenfalls in Gefahr geraten. Womöglich haben Sie dann weniger Mittel für Ihren Ruhestand zur Verfügung, als Sie ursprünglich vermutet haben.
9. Scheidung
9. Scheidung
Eine Scheidung kann dazu führen, dass alle finanziellen Mittel und jegliches Eigentum – dazu gehören auch allfällige Liegenschaften – unter den Partnern aufgeteilt, sprich halbiert werden müssen. Das persönliche Budget für die Zeit nach der Pensionierung würde möglicherweise sinken.
10. Flexibilität erhöhen
10. Flexibilität erhöhen
Ein zusätzliches finanzielles Polster für all diese und weitere unvorhergesehene Fälle im dritten Lebensabschnitt ist wichtig. Genau dieses Standbein kann Ihre 2. und 3. Säule sein – vorausgesetzt, Sie kümmern sich frühzeitig darum.
Ob Liegenschaft oder nicht - der Grundsatz «Je höher das Einkommen desto grösser die Vorsorgelücke» gilt dennoch
Die drei Säulen des schweizerischen Vorsorgesystems sind wichtige Pfeiler für die Absicherung des dritten Lebensabschnitts. Denn: das regelmässige Einkommen nach der Pensionierung wird - insbesondere wenn Säule 2 und 3 Lücken aufweisen - meist deutlich geschmälert. Die Grafik 1 macht die drohende Einkommenslücke nach der Pensionierung deutlich. Die meisten Schweizerinnen und Schweizer haben ohne eine private Vorsorge im Alter lediglich um die 60 Prozent ihrer gewohnten Mittel zur Verfügung. Die Vorsorgelücke kann also tückisch sein. Wer sich nicht frühzeitig um seine finanzielle Situation nach der Pensionierung kümmert, hat später – insbesondere als Besitzer von Renditeimmobilien – das Nachsehen. Zudem lässt sich generell sagen: je höher das Einkommen, umso grösser ist am Ende auch die finanzielle Einbusse im Rentenalter. Deshalb gilt hier besondere Vorsicht.
Grafik 1: Ohne 3. Säule droht empfindliche Vorsorgelücke nach der Pensionierung
Bis zu einem Jahreseinkommen von 84 600 CHF beträgt das Vorsorgeziel der ersten und zweiten Säule ca. 60% des Jahreslohns.
Ein Ausbau der Vorsorge zahlt sich aus - vor allem auch steuertechnisch
Wer clever ist, sorgt deshalb rechtzeitig vor – beispielsweise mit Einkäufen in seine Pensionskasse und Einzahlungen in die dritte Säule – und spart dabei auch noch Steuern. Das regelmässige Einzahlen auf ein klassisches Säule-3a-Konto ist die bekannteste Option der freiwilligen Vorsorge. Personen, die über den Arbeitgeber einer Pensionskasse angeschlossen sind, können bis zu 6883 Franken jährlich einzahlen und entsprechend vom steuerbaren Einkommen abziehen. Für Selbstständigerwerbende ohne Pensionskasse gilt im Jahr 2021 der maximale Einzahlungsbetrag von 34 416 Franken.Mit Wertschriften das Beste aus Ihrer Vorsorge machen
Die dritte Säule lässt sich neben dem klassischen 3a-Konto auch mit Wertschriften (z.B. mit der BKB Anlagelösung Vorsorgesparen) aufbauen. Und die vergangene Entwicklung der gezeigten Anlagelösungen (Grafik 2) spricht Bände: bereits auf den ersten Blick wird deutlich – ein klassisches Konto für die Säule 3a anzulegen lohnt sich im heutigen Niedrigzinsumfeld weniger. Wer also zusätzlich zu den Renditeimmobilien auf Wertschriften setzt, profitiert langfristig von höheren Renditechancen. Auch, wenn es in der vergangenen Zeit einige Kurseinbrüche (unter anderem aufgrund von Covid-19) gegeben hat – dank einem Anlagehorizont von meist mehreren Jahren fallen diese nicht sonderlich ins Gewicht. Denn den Verkaufszeitpunkt bestimmen am Ende immer Sie selbst.Grafik 2: Klassisches Sparen vs. Vorsorgen mit Anlagen - Der Performancevergleich (Index 27.7.2017=100)
Der Renditeunterschied vom klassischen Vorsorgesparen zum Vorsorgen mit Wertschriften war in den vergangenen Jahren deutlich.
