Eigenheimpreisentwicklung in Basel Kaufgelegenheit

Artikel teilen

Erstmals seit Jahren scheinen die Preise fürs Eigenheim an eine Grenze zu stossen. Kommt es jetzt zu weiteren Preiskorrekturen oder steigen die Preise bald erneut weiter? Fabrice Lanz erläutert dazu die wichtigsten Daten und Fakten.

Am 25.06.2024 in Wohnen von Fabrice Lanz

Ende März 2024 ist eine spürbare Abflachung der Preisdynamik von Wohneigentum in Basel-Stadt wie auch im Baselbiet sichtbar.
Um 1,6% sind die Immobilienpreise in Basel-Stadt innert Jahresfrist gestiegen – die Wachstumsrate liegt damit weit unter dem Niveau der Vorjahre.
Die Attraktivität der Region als Wohn- und Wirtschaftsstandort sowie die Angebotsknappheit dürften die Transaktionspreise jedoch weiter stützen.
Auf nationaler Ebene ist ein Rückgang der Transaktionszahlen feststellbar - dagegen erweist sich die Menge gehandelter Wohnobjekte sowohl in Basel-Stadt wie auch in Basel-Land als stabil.

Eigenheimpreise in Basel: Höhepunkt erreicht?

Quelle: IAZI- Eigenheimindex, Stand 31. März 2024

Ein eigenes Haus oder einer Eigentumswohnung steht bei vielen noch immer ganz oben auf der Wunschliste. Entsprechend gewachsen ist die Zahlungsbereitschaft für die begehrten Wohnobjekte. Nun scheint diese jedoch erstmals seit Jahren an eine Grenze zu stossen: Per Ende März 2024 lag die jährliche Wachstumsrate der Wohneigentumspreise im Stadtkanton bei 1,6%, wie die Auswertung der effektiven Markttransaktionen zeigt. Betrachtet man nur die Handänderungen im Frühjahr, ergibt sich sogar eine leichte Wertkorrektur von -0,3%.

Stärkere Dynamik im Baselbiet

Auch im Baselbiet zeichnet sich eine Beruhigung ab: Innert Jahresfrist haben die Eigenheimpreise in Basel-Landschaft zwar nochmals um 1,9% zugenommen, doch stagnierten sie im ersten Quartal 2024 mit -0,1% faktisch. Damit hat sich die Preisdynamik in der Region nicht nur im Vergleich zu den Vorjahren, sondern auch gemessen am schweizweiten Trend deutlich abgeschwächt. Im Landesdurchschnitt hat sich Wohneigentum innert Jahresfrist um 4,2% verteuert – ein nach wie vor robustes Wachstum.

Verdreifachung der Liegenschaftspreise in 25 Jahren

Die langfristige Entwicklung seit 1998 (siehe Abbildung) illustriert, dass die Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum nicht nur schweizweit, sondern auch in der Region jahrelang kaum Grenzen kannte. In Basel-Stadt war der Immobilienboom besonders ausgeprägt: Das Wirtschaftszentrum lockt mit attraktiven Arbeitsplätzen, hervorragender Infrastruktur und hoher Lebensqualität. Doch trifft die Nachfrage auf ein äusserst begrenztes Eigenheimangebot. Baulandknappheit und genereller Platzmangel, raumplanerische Vorgaben sowie hohe Baupreise wirken limitierend. Ein Grossteil der Kaufinteressenten fokussiert sich folglich auf das Umland, das stark von diesen Umständen profitiert hat. Dank der guten verkehrstechnischen Anbindung zum Zentrum ist die Nachfrage nach Wohneigentum in der ganzen Nordwestschweiz kräftig gewachsen. Nicht erst seit der Pandemie haben die Kaufinteressenten zudem die Vorzüge der Agglomeration und ländlichen Gemeinden entdeckt: Mehr Raumfreiheit, Natur und Naherholung – vielleicht sogar ein eigener Garten?

Es ist also gut möglich, dass die Preise demnächst wieder steigen, wenn auch vielleicht nicht im hohen Tempo der Rekordjahre 2012 bis 2022.

Die abflachende Preisentwicklung in der Region zeigt nun aber, dass die Verkäufer ihre stets steigenden Markterwartungen jüngst nicht mehr durchsetzen konnten. Ob es sich um eine kurzzeitige «Verschnaufpause» auf hohem Niveau oder um eine generell sinkende Nachfrage handelt, wird sich in den kommenden Monaten weisen. Die Preisindizes zeigen, dass kurzzeitige Korrekturen nicht ungewöhnlich sind. Gegen einen nachhaltigen Rückgang der Eigenheimpreise sprechen die noch immer soliden Fundamentalfaktoren wie Zuwanderung und Bevölkerungswachstum, eine robuste Entwicklung von Wirtschaft und Arbeitsmarkt und das knappe Angebot. Es ist also gut möglich, dass die Preise demnächst wieder steigen, wenn auch vielleicht nicht im hohen Tempo der Rekordjahre 2012 bis 2022.

Zur Einschätzung der aktuellen Nachfragesituation hilft nebst der Analyse der Transaktionen ein Blick auf die Suchabos. Dabei zeigt sich, dass die Nachfrage im ersten Quartal 2024 im Stadt Kanton erstmals seit einiger Zeit wieder leicht angestiegen ist. Insbesondere Häuser im tiefsten Preissegment sind wieder deutlich gesuchter als noch immer letzten Jahr.

Was ein Einfamilienhaus in Basel und Region kostet

Quelle: IAZI, Stand 31. März 2024

In Basel sowie den umliegenden Agglomerations-Gemeinden sind die Häuser mittlerweile sehr teuer geworden. Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 160 m2 Wohnfläche und 550 m2 Grundstück, das vor sieben Jahren erbaut wurde, wird in Basel zu über 2,5 Millionen Franken gehandelt. Mindestens 2 Millionen Franken bezahlt man auch in Riehen, Binningen und Bottmingen. Mit steigender Distanz zum Zentrum sinken auch die Preise, wobei das Niveau entlang der Hauptverkehrsachsen in Richtung Liestal, Rheinfelden und Laufen erhöht bleibt. Die Bandbreite innerhalb der Region ist allerdings gross. Wer den Suchradius auf aargauische und solothurnische Gemeinden ausweitet und längere Pendlerwege in Kauf nimmt, kann das Musterobjekt an zahlreichen Standorten zu unter einer Million Franken erwerben. Ein ähnliches Bild, jedoch auf tieferem Niveau, präsentiert sich im Markt für Eigentumswohnungen. In der Stadt Basel wechselt eine typische Stockwerkeinheit mit 4-Zimmern und 110m2 Wohnfläche für rund 1,3 Millionen Franken die Hand.

Kaufen oder Mieten?

Ein Vergleich zeigt, dass die Wohnkosten für eine Eigentumswohnung im Vergleich zu einer Mietwohnung unter den getroffenen Annahmen derzeit leicht höher ausfallen. Die Differenz beträgt rund 2900 Franken im Jahr oder 240 pro Monat. Allerdings fällt der Kostenvergleich bei einer tieferen Fremdfinanzierung ohne Pflichtamortisation zugunsten eines Eigenheims aus. Dann fallen jährlich 6000 Franken (500 pro Monat) geringere Aufwände bei Wohneigentum an. Zudem spielen andere Faktoren wie die persönliche Lebenssituation ebenfalls eine entscheidungsrelevante Rolle.

Steuerliche Unterschiede wurden in dieser Berechnung nicht berücksichtigt.

Annahmen: