Ein Wechsel der Hypothek kann aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein: sei es um von besseren Konditionen zu profitieren, die Hypothek den aktuellen Lebensumständen anzupassen oder einfach die Bank zu wechseln. Muss ein solcher Wechsel kompliziert sein? Ganz und gar nicht, so Daniela Strauss, Leiterin Finanzieren. Doch nur auf die Zinsen dabei zu achten ist nicht der richtige Weg, betont sie.
Am 14.07.2024 in
Wohnen
von
Daniela Strauss
Wechseln ist einfach
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Viele denken, den Anbieter der Hypothek zu wechseln sei kompliziert.
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Ein Wechsel zu einem neuen Anbieter bzw. einer neuen Bank erfordert tatsächlich etwas Vorlauf und Planung.
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Doch kompliziert ist ein Wechsel nicht, vor allem wenn die Fristen eingehalten, die Tragbarkeit sichergestellt und die richtige Strategie einmal gewählt ist.
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Aber Achtung: Bei einem Wechsel sollten mehr Faktoren stimmen, als nur die Zinsen.
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Schön ist, wenn der Anbieter die Hypothek als Teil Ihrer finanziellen Gesamtsituation ansieht und Sie entsprechend professionell berät.
Rechtzeitig mit der Planung beginnen
Beginnen Sie mindestens sechs Monate (besser aber ein Jahr vor Ablauf Ihrer laufenden Hypothek oder Hypothekentranche) mit dem Vergleich verschiedener Angebote. So haben Sie ausreichend Zeit, die besten Konditionen auf dem Markt aufzuspüren und notwendige Schritte ohne Zeitdruck anzugehen.Fristen einhalten, Gebühren vermeiden
Checken Sie die Kündigungsfristen in Ihrem bestehenden Hypothekenvertrag. Diese variieren je nach Anbieter und Hypothekenart. Eine fristgerechte Kündigung ist entscheidend, um zusätzliche Kosten zu vermeiden und den Wechsel reibungslos zu gestalten. Um einen Wechsel ohne Zeitdruck angehen zu können, lohnt es sich, sich das Ablaufdatum der bestehenden Hypothek im Auge zu haben und sich allenfalls eine Erinnerung ein Jahr vor Ablauf zu setzen. Ab diesem Zeitpunkt lohnt es sich, die Anschlussfinanzierung in Ruhe zu planen. Achtung: Auch wenn Sie alle Laufzeiten und Kündigungsfristen einhalten: Prüfen Sie, ob ihr bestehender Anbieter bei einem Wechsel zu einem anderen Anbieter Gebühren verlangt.Vorzeitiger Ausstieg
Grundsätzlich lassen sich Hypotheken bis zu ihrer Fälligkeit nicht kostenlos kündigen. Manchmal ist ein vorzeitiger Ausstieg aber nicht zu umgehen. Beispielsweise bei einem Verkauf aufgrund einer Scheidung, einem Umzug in eine neue Immobilie oder einem Todesfall. Im Idealfall übertragen Sie in einem solchen Fall die laufende Hypothek auf die neuen Eigentürmer. Dafür müssen diese zusammen mit dem Anbieter allerdings zustimmen. Ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Hypothekenvertrag kann mit Vorfälligkeitsentschädigungen verbunden sein. Prüfen Sie die Bedingungen in Ihrem Vertrag und überlegen Sie, ob die Einsparungen durch einen allfälligen Wechsel die anfallenden Kosten übersteigen.Der Wechsel in Tranchen
Ein Hypothekenwechsel muss nicht zwangsläufig in einer einzigen Transaktion erfolgen. Wenn Ihre Hypothek in Tranchen aufgeteilt ist, können Sie auch nach und nach in Tranchen wechseln, um das Zinsrisiko zu minimieren und flexibler zu bleiben. Dies bedeutet, dass Sie Ihre Hypothek in mehreren Schritten umschulden und so von unterschiedlichen Zinssätzen profitieren können. Bedingung dafür ist, dass die Ablaufzeiten der jeweiligen Tranchen nicht mehr als drei Jahre auseinanderliegen und die erste Ablösung maximal 1.5 Jahre in der Zukunft liegt. Auch müssen die restlichen Tranchen in einem solchen Fall bei Ablauf auch jeweils zum neuen Anbieter übertragen, bzw. refinanziert werden. Manchmal muss für einen Wechsel der Hypothek in Tranchen der Schuldbrief beim Notar oder Grundbuchamt kostenpflichtig gesplittet werden. Die neue Bank bzw. der neue Anbieter kann diesen Vorgang jedoch für Sie koordinieren.
Die richtige Strategie für Ihre Hypothek wählen
Vergleichen Sie verschiedene Hypothekenangebote und wählen Sie – am besten gemeinsam mit einer Fachexpertin oder einem Fachexperten Ihres Vertrauens – eine Strategie, die zu Ihrer finanziellen Situation und Ihren Zukunftsplänen passt. Berücksichtigen Sie dabei neben den Zinssätzen auch die Flexibilität der Rückzahlung, mögliche Gebühren und die Beratungskompetenz der jeweiligen Bank oder des Anbieters. Grundsätzlich können Sie zwischen Festhypotheken und Geldmarkthypotheken, auch SARON-Hypotheken genannt, wählen. Mit letzteren sind Sie flexibler, da sich der Zinssatz jeweils am Geldmarkt orientiert. Mit einer Festhypothek profitieren Sie hingegen von einer grossen finanziellen Planungssicherheit über die Jahre des Abschlusses hinweg.Wichtiger Punkt: Tragbarkeit
Ihre neue Hypothek sollte finanziell gut tragbar für Sie sein. Dies bedeutet, dass die monatlichen Zahlungen für Zinsen und Nebenkosten im Verhältnis von maximal einem Drittel zu Ihrem Einkommen stehen sollten. Die Anbieter führen jeweils eine Tragbarkeitsprüfung durch, um sicherzustellen, dass Sie die Hypothek langfristig bedienen können. Vor allem nach der Pensionierung, wenn das Einkommen sinkt, kann es sein, dass die Tragbarkeitskriterien für eine Hypothek (Anbieter rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 - 5 Prozent) plötzlich nicht mehr erfüllt sind. In einem solchen Fall muss die Hypothek reduziert werden. Hierbei zeigt sich u.a. der Nutzen von langjährigen Einzahlungen in die Säule 3a, denn diese Ersparnisse lassen sich u.a. zusätzlich zum Erhalt des Lebensstandards im Alter auch für die Amortisation der eigenen Hypothek verwenden.
Wechsel aufgleisen – aber nicht ausschliesslich der Zinsen wegen
Haben Sie den passenden Anbieter gefunden, erfolgt der Wechsel in enger Zusammenarbeit zwischen der alten und der neuen Bank bzw. dem alten und neuen Anbieter. Dabei stellen diese einen für Sie einfachen und unkomplizierten Wechselvorgang sicher. Die bisherige Bank oder der bisherige Anbieter löst ihre Hypothek ab: der Schuldbrief wird übertragen, das Geld an die bisherige Bank überweisen und die neuen Konditionen treten in Kraft.Grundsätzlich gilt: Die Hypothek ausschliesslich der Zinskonditionen wegen zu wechseln ist nur bedingt sinnvoll. Ein Anbieter- oder Modellwechsel sollte vor allem zum Ziel haben, sich einen verlässlichen Partner an seine Seite zu holen, der die Finanzierung als Teil eines grossen Ganzen sieht: dieser Partner – im Idealfall bietet er auch noch ansprechende Konditionen – sorgt dafür, dass die Hypothek im Einklang mit der individuellen finanziellen Gesamtsituation steht. Dazu zählen u.a. auch Aspekte rund um die finanzielle Altersvorsorge, Steuern, allfällige energetische Sanierungsvorhaben und vieles mehr. Mit der Basler Kantonalbank sind Sie in dieser Hinsicht sicher unterwegs: unsere Kundinnen und Kunden haben uns kürzlich in vier Kategorien zur «Top Bank 2024» gewählt – insbesondere auch für unser Kredit- und Hypothekenangebot.
Mit der Basler Kantonalbank als verlässliche Partnerin Hypothek einfach wechseln
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